Reprise sans excès et sous contraintes

Le volume de transactions de logements anciens à fin février 2026 en cumul sur les douze derniers mois en France1 atteint 958 000 ventes, confirmant en ce début d’année la sortie progressive de la crise immobilière amorcée en 2022. La progression annuelle, de l’ordre de 11 %, reste soutenue par une demande qui ne se dément pas dans les offices notariaux. Le marché entre désormais dans une phase de stabilisation.

Ce regain doit toutefois être relativisé : sur une période plus longue, la progression demeure limitée, avec une évolution d’environ 2 % entre 2023
et 2025, illustrant un redémarrage progressif sans rattrapage marqué. Les niveaux actuel s’inscriraient ainsi dans une zone d’équilibre autour de 975 000 transactions, caractéristique d’un marché d’utilisateurs. Malgré un environnement économique et géopolitique incertain, les ménages semblent relativement résilients dans leurs décisions d’acquisition. La pierre conserve son statut de valeur refuge, perçue comme un placement sécurisé et un engagement de long terme. Le doute demeure, mais il ne se traduit pas, à ce stade, par une défiance vis-à-vis de l’immobilier.

Les prix des logements anciens confirment cette phase de stabilisation. Après une légère hausse observée fin 2025, les projections issues des avant-contrats à fin mai 2026 indiquent une quasi-stabilité des prix sur un an (-0,2 %), avec des évolutions très contenues selon les typologies (+0,3 % pour les appartements, -0,5 % pour les maisons). Le marché demeure ainsi dans une logique d’ajustement par la négociation plutôt que par des corrections brutales.

Dans ce contexte, le maintien de prix en adéquation avec le pouvoir d’achat immobilier des ménages constitue un facteur déterminant : toute remontée trop rapide des valeurs, dans un environnement encore fragile, pourrait enrayer une dynamique qui reste sans excès.

Les conditions de financement demeurent ainsi au coeur de l’équilibre du marché. Après une phase de détente en 2024 et 2025, les taux d’intérêt ont légèrement progressé en début d’année 2026, atteignant autour de 3,3 % sur 20 ans en avril. Dans le même temps, la Banque centrale européenne2 a maintenu ses taux directeurs inchangés, tout en signalant des tensions persistantes sur les prix susceptibles de peser sur la croissance et d’entretenir un climat d’incertitude.

Les établissements bancaires conservent encore une posture plutôt facilitatrice. L’évolution des taux constitue un point de vigilance central : une remontée plus marquée pèserait directement sur la solvabilité des ménages, en particulier des primo-accédants et pourrait rapidement freiner la dynamique du marché.

Cette sensibilité accrue aux conditions de financement s’inscrit dans un environnement plus largement exposé aux tensions extérieures. Les pressions sur les coûts énergétiques et leurs effets sur l’inflation alimentent des anticipations moins favorables, susceptibles d’affecter le pouvoir d’achat immobilier. Ces évolutions pourraient peser de manière différenciée selon les territoires, notamment dans les zones périurbaines et rurales, plus dépendantes des coûts de mobilité et d’énergie. La stabilité des conditions financières apparaît comme un facteur clé pour préserver l’élan actuel.

Le marché du logement neuf reste, pour sa part, à bas niveau. Si les autorisations montrent ponctuellement des signes d’amélioration, la dynamique globale demeure contrainte et les mises en chantier restent insuffisantes pour répondre aux besoins. Le segment de la maison individuelle apparaît particulièrement fragilisé, traduisant les difficultés d’accès au foncier et au financement.
Cette situation continue de renforcer le rôle prépondérant du parc existant dans la satisfaction de la demande. L’investissement locatif, quant à lui, reste encore en retrait. L’enjeu demeure celui de la lisibilité et de la stabilité, conditions nécessaires pour permettre un redéploiement progressif de l’offre locative. Le récent “dispositif Jeanbrun” ne semble pas, pour l’instant, avoir produit les effets attendus sur la demande.

Dans cet environnement globalement incertain, les signaux de marché apparaissent toutefois relativement solides à court terme. La conjoncture demeure
néanmoins fragile, exposée à des facteurs exogènes susceptibles d’en modifier rapidement les équilibres et reste directement dépendante de toute évolution inflationniste susceptible de pénaliser les utilisateurs.

Le marché immobilier français s’inscrit dans une reprise sans excès, mais sous contraintes. Sa trajectoire dépendra étroitement de l’évolution des conditions de financement, du maintien de prix compatibles avec la solvabilité des ménages et de la capacité des pouvoirs publics à apporter un cadre stable et lisible. Dans un contexte peu propice aux emballements, l’enjeu sera moins d’accélérer la reprise que de la sécuriser dans la durée, en évitant tout déséquilibre susceptible d’enrayer un marché encore convalescent.

1 – Volumes de transactions en France, tous départements, hors Mayotte
2 – BCE – Décisions de politique monétaire du 19 mars 2026

Des prix des logements en progression sur un an au 4e trimestre 2025

En France métropolitaine, les prix des logements anciens sont en hausse sur un an pour le quatrième trimestre consécutif : +1,1 %, après +0,6 % au 3e trimestre et +0,6 % au 2e. Les prix augmentent de 1,5 % pour les appartements et de 0,8 % pour les maisons.

En province, les prix des logements augmentent de 1,2 %. La hausse des prix est plus marquée pour les appartements (+1,7 %) que pour les maisons (+1 %).
En Île-de-France, les prix des logements anciens sont en hausse pour le deuxième trimestre consécutif : +0,7 % au 4e trimestre 2025, après +0,4 % au 3e trimestre 2025. Cette hausse est portée par les appartements (+1,2 % après +1,3 %), tandis que les prix des maisons poursuivent leur baisse (-0,4 % après -1,5 %). Les prix des appartements augmentent sur un an à Paris (+1,4 % après +1,9 %), en petite couronne (+1,2 % après +1,2 %) et en grande couronne (+0,7 % après +0,2 %).

En France métropolitaine, d’après les projections issues des avant-contrats à fin mai 2026, les prix des logements anciens s’inscriraient dans une phase de stabilité sur un an (-0,2 %), au sens d’évolutions contenues dans une fourchette comprise entre -1 % et +1 %. Cette tendance se vérifierait quel que soit le type de bien, avec des variations limitées pour les appartements (+0,3 %) comme pour les maisons (-0,5 %). En province, les prix des logements anciens sur un an évolueraient également dans cette zone de stabilité (-0,4 %), tandis qu’en Île-de-France, les évolutions resteraient modérées, traduisant le même équilibre (+0,7 % pour les appartements et +0,4 % pour les maisons).

Le marché du neuf • Les chiffres clés à fin février 2026

En février 2026, les autorisations de logements sont en hausse par rapport à janvier (+3,3 % en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables), pour atteindre 33 151 unités.

Cette hausse intervient après une légère baisse au mois de janvier (-1,5 %) et une hausse de 9,5 % en décembre 2025.

Le nombre de logements mis en chantier s’élèverait à 27 158 unités, en légère baisse par rapport à janvier ( -1,6 %).

Le léger recul observé en février s’expliquerait par une baisse des mises en chantier de logements collectifs tandis que les logements individuels progresseraient.